SOHO中国(00410.HK)

潘石屹不做买卖承诺了!纯利剧跌的 SOHO中国前路何解?

时间:18-08-20 09:07    来源:财华智库网

 

港股解码,香港财华社原创王牌专栏,金融名家齐聚。看完记得订阅、评论、点赞哦。

8月17日午间,由地产界“网络红人”潘石屹所领航的SOHO中国(00410)(00410-HK)公布了其截至今年6月30日止6个月中期业绩。在去年录得逾60亿元(人民币,下同)投资物业评估增值而大幅拔高集团净利润水平的基础上,今年上半年SOHO中国交出的成绩单可就没那么好看了。

投资物业评估增值锐减,拖累SOHO 中国半年纯利剧跌

业绩公告显示,2018年首6个月,SOHO中国营业额全部来自投资物业的租金收入,为8.48亿元,按年同比下跌20.69%。财报解释这主要受集团去年整售两个物业资产虹口SOHO和凌空SOHO的影响,撇除去年同期录得物业销售收入的影响后,今年上半年SOHO中国可比物业租金收入同比上升17%。

期内SOHO中国整体毛利率为76%,按年同比上升7.3个百分点,但净利润的表现就是另一番天地了:财报显示上半年SOHO中国录得股东应占溢利10.93亿元,去年同期则净赚39.82亿元,因此今年中期SOHO中国账上纯利竟是足足跌去72.5%!单看这数据的落差也实在是太过惊悚了,到底怎么回事?

对此SOHO中国在业绩报告中给出了答案,原来问题出在投资物业的评估增值这一块。正如我们文首提到,去年上半年SOHO中国对其投资性物业进行了全面重估,由此产生了大额的资产评估增值约61.55亿元;而今年上半年,SOHO中国的投资物业评估增值仅约为4.8亿元,这也是其今年中期净利润账上录得大幅缩减的原因。

未来再收购还是续卖资产?潘石屹:不做承诺了

话说自2012年起改变经营策略“转售为租”以来,SOHO中国逐渐将其发展模式由“开发-销售”转变为“开发-自持”,彼时SOHO中国曾表示将不再出售物业资产,改以租赁为主要发展模式。2015年初,SOHO中国推出了新型共享办公产品SOHO 3Q,在传统办公楼租赁业务之外,开始探索新的发展模式。到了2016年3月,在转型三年多之后 SOHO 中国宣布重启销售,而这种反复不定正是SOHO 中国和潘石屹最受外界质疑的点之一,而后每次再出售资产,潘石屹总会被冠以“食言”之名。

而17日在SOHO 中国2018年中期业绩发布会上,潘石屹本人就对外界关心的资产出售与否问题做了说明。他表示,过去几年SOHO 中国确实销售了不少物业资产,外界曾问他出售的标准,即哪些会出售,哪些不会出售,他为此做了一个划分:“就是核心资产不会销售,非核心资产会销售。”至于核心资产与非核心资产的区别,他回答在北京CBD、外滩、望京、天安门广场等的就是核心资产,也就是说规模比较大的为核心资产;而量比较小的就是非核心资产。

他表示,确实在去年为止,SOHO 中国体量较小的项目以及地理位置比较偏远的项目已经出售完毕,至于下一步到底是销售还是不销售,在市场进货不进货还得要看市场的变化:“市场上面(价格)我们觉得低了,我们就进货;我们觉得高了就出货。”按潘石屹的话来说,做生意嘛,总是出出进进的——对于老潘“口风”的转变,颇有一种5年前转型大计托出水面后,只有围观群众“入戏”了的感觉。

在SOHO 中国转型的这件事上,对于集团策略的转变,大众并不是健忘的,相反在后来或围观、或参与的过程中表现得很是有点执着,比如会拿着卖不卖资产这件事不放。但从SOHO 中国过去的举动,以及潘石屹数次向外界透露的信息来看,反倒是其自身表现得更为自得甚至是莫名地从容。

8月17日在集团最新业绩发布会上,老潘再度发表新的说辞:“市场总是出出进进的,如果我现在给你承诺,SOHO中国下一步也不收购项目了,也不销售项目了,这还做什么生意呢?是吧?生意总是出出进进的,所以我也不敢给你承诺下一步到底是出售还是收购的问题。”

转型后业绩震荡,“食言”是变相妥协?

的确,身处市场旋涡之中,生意还是要做的。回首自2012年转型以来集团的经营表现,岂知 SOHO 中国如今的频频“变卦”何尝不是对市场的一种妥协?

下表所示为启动转型之后五年SOHO中国的简要财务指标对比情况,我们可以清晰地看到在实行“开发-自持”租赁模式的2013年至2015年,SOHO中国的营业额及净利润均显著下跌,经营模式的转变反应在集团的业绩数据上就是这堪称震荡的结果。而2016年恢复销售后,集团营业额及净利润又随即出现回温迹象,个中缘由不言而喻:

据此,我们有理由相信,SOHO中国近几年在经营模式方面的“言行不一”不过是一种对市场妥协的表现,虽然公司强调其实际运营方面保持着较好的发展状态,奈何捱不过财报账面数据的不好看啊!不得不说,就公司发展的“气质”而言,这几年的SOHO中国已经渐失锋芒,突破点究竟在哪?

SOHO 3Q适合“单打独斗”,上市要看市场

这两年,SOHO中国似乎对其共享办公业务SOHO 3Q寄予了极大厚望。截至今日,SOHO 3Q已在全国7个城市落地,并拥有26个SOHO 3Q中心,共提供约2.6万个工位。但截至目前,SOHO 3Q所贡献的收入及利润在集团占比仍然很低,SOHO 中国亦至今尚未披露其详细营运数据。SOHO 中国金融与投资者关系总监徐玲表示,当前集团主要想先把SOHO 3Q的规模做大,同时着眼于SOHO 3Q质量及利润率的提升。

至于会否通过收购兼并国内其他小公司的共享办公空间以扩张自身规模,潘石屹就干脆地回答不会。他表示这个答案或许很武断,但他认为SOHO 要按照自己的思路、自己的风格和管理模式去往大了做:“我觉得发展的快慢不重要,发展的健康是特别重要的。能够赢得口碑和客户,能够提供好的服务,产品质量是好的,这些事最基本的。我觉得一个公司的发展,能够赢得市场和健康是最重要的。”

同时他表示中国的市场就很大,目前没有在香港、新加坡及海外开发及收购3Q的计划。对于上市的日程及计划,潘石屹回应就看市场:“什么地方有市场就在什么地方上市。”

话说今日午间公布中期业绩之后,SOHO中国股价在下半日开市后就笔直下挫,最低曾见3.14港元,跌幅8.45%,截止收盘报3.21港元,全日跌6.41%。且其股价本周已累跌四日,以上周五收市价3.74港元计,到昨日收报3.43港元,前四日已累计跌去8.3%,加上近日的跌势,一周内SOHO中国股价累跌14.2%,伤势不小。至此,状似失去方向的SOHO中国前路何解?或许时间会给我们答案。

■ 作者|彭小留

(责任编辑:J01)