SOHO中国(00410.HK)

SOHO中国潘石屹:把自己的房子管好 股价爱涨就涨

时间:18-08-19 14:32    来源:东方财富网

与以往相比,SOHO中国(00410)2018年中期业绩会有些不同。在披露半年报的同时,SOHO中国宣布了财务总裁唐正茂以及独立非执行董事查懋诚的离职消息。

这是唐正茂“回巢”之后的再次出走,过去,唐正茂总是在SOHO中国的业绩会上扮演“发言人”的角色,她离开之后,陪同潘石屹一同出席的高管换成了财务副总裁张映锐和金融与投资者关系总监徐玲。

徐玲的业绩介绍仅用时不到5分钟,2018年上半年,SOHO中国录得营业收入8.48亿元,全部来自物业出租运营收入,撇除去年出售物业的影响,与去年同期相比上涨17%;经营利润15.3亿元,同比上升144%。

虽然过去半年的租金收入表现不错,但半年报发布之后,SOHO中国的股价表现却不尽如人意。8月17日午后,SOHO中国股价跳水,跌幅一度达到8.45%。对此,潘石屹称,不看重股价市场的表现,“我就是把自己的房子管好,股价爱涨就涨,爱跌就跌。”

净利润暴跌72.5%

与漂亮的租金收入数字相比,SOHO中国在盈利能力方面的表现要逊色许多。

截至2018年6月底,SOHO中国毛利润约为6.44亿元,较去年同期的7.35亿元下降约12%,报告期内整体毛利率约为76%;实现权益股东应占纯利约10.93亿元,这一数字在去年同期则为39.82亿元,同比降幅达到72.55%。

大摩发表报告指,SOHO中国中期核心盈利同比下跌26%,表现差过该行预期,主要因为期内毛利率仅76%,低于该行预期的79%。

徐玲在介绍业绩时对净利润的下跌情况作出了解释,净利润比去年同期有下降,非常重要的原因是2017年上半年SOHO对所有持有的投资物业进行全面重估,资产升值61.55亿元。另外,在建项目丽泽SOHO和古北SOHO的评估增值额度未能达到其市场价值,也是导致净利润下滑的原因之一。

而在外界看来,SOHO中国净利润的下跌实则与其售楼节奏的变化不无关系。2012年,潘石屹宣布SOHO中国“转售为租”,手中物业将全部进行自持不再销售。而后的三年里,声称不靠销售来发展的SOHO中国惨遭滑铁卢,营收及净利润纷纷走上下坡路。一直到2016年,SOHO中国恢复销售,业绩下滑的现象才得到缓解。

去年6月和10月,SOHO中国分别出售了上海的虹口SOHO和凌空SOHO物业项目,约定的资产价格总计超过85亿元,这两次出售的价格不仅分别高于其成本53%和85%,甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。

在此影响下,SOHO中国去年的净利润表现格外抢眼。据其年报显示,2017年SOHO中国实现净利润47.33亿元,同比增长420%。

今年3月的年度业绩会上,潘石屹曾对外表示,SOHO中国所有非核心物业已经完成出售,将停止出售物业的脚步。没有卖楼的收入之后,SOHO中国的财务数据也迅速“变脸”。

有意思的是,媒体追问是否会继续出售物业或者收购物业,潘石屹再一次改口称,下一步到底销售不销售,市场上进不进货,还要看市场的变化。“如果我承诺SOHO不销售项目,还做什么生意呢,生意不就是出出进进的吗,我不敢承诺下一步到底是进还是出。”

有人认为,SOHO中国对租赁市场的坚持令其错失销售市场的红利。纵观当前的房地产市场,曾经与SOHO中国规模相近的那些房企,规模大多已经超过千亿。而放弃了销售市场的SOHO中国,一年的营收或许只能与龙头房企一个项目的营收相比。

有记者向潘石屹提问,对于未能享受到开发市场红利是否后悔时,他表示,租赁市场比开发市场更具潜力,“如果中国房价跌了20%、50%,很多房地产公司‘死了’,但SOHO中国还‘活着’。”

SOHO 3Q收入谜题未解

自去年宣布要大力发展SOHO3Q以来,这项新业务的收入情况就一直是媒体和投资者心中的一个疑问,但不论媒体怎样追问,潘石屹始终对此守口如瓶。“现在SOHO 3Q在整个公司收入中的占比非常低,数字不方便透露。”

SOHO中国提供的资料上显示,过去半年SOHO 3Q展开了积极的扩张,截至今年6月底,SOHO 3Q的城市版图已经扩张至7座,落地的项目为31个,工位规模超过3万个,平均出租率为88%。

联合办公一直被外界视为“烧钱游戏”,规模越大投入的资金就越多,而收入却难以保持稳定的状态。戴德梁行北中国区高级董事严区海曾在一个论坛活动上分析,“盈利模式单一是联合办公的一个瓶颈,联合办公运营商一直在探索不同的盈利模式,可目前为止主要靠租金差来获得盈利。部分核心区域的写字楼原始租金成本非常高,因此在激烈的竞争环境下容易出现账面亏损。”

为了脱离“烧钱不赚钱”的命运,越来越多的联合办公运营商开始争夺中大型企业资源,希望通过捆绑这些企业的方式来提高出租率,稳定租金收入,SOHO 3Q也不例外。

今年6月,潘石屹向外喊话,SOHO 3Q现在的定位是做成中国最大的办公楼综合服务商。SOHO 3Q准备将企业定制办公作为主打业务,目标客群为50-300人规模的中型企业。“现在SOHO 3Q的出租率保持在88%左右,走定制化道路,SOHO3Q的出租率就是100%。”潘石屹说。

显而易见,做大规模仍是SOHO 3Q的主要目标。此次业绩会上,徐玲亦坦言,目前SOHO 3Q主要还是想做大规模,规模做上去了,收入自然而然就会往上走。根据潘石屹规划的蓝图,SOHO 3Q在3-5年内能够扩张至30-50万个座位。

眼下通过并购小型联合办公企业是迅速做大规模的主要途径,包括优客工场、WeWork在内的多个联合办公巨头都曾采取这样的方式扩张。

被问及SOHO 3Q是否有收并购计划时,潘石屹毫不犹豫的给出了否定的答案,“有很多联合办公企业找我们谈,说要把我们的管理放在一起,做大规模。现在很武断地告诉你,SOHO 3Q不会这样做的。我们要按照自己的思路、风格和管理模式往大了做。”

同时他还表示,SOHO 3Q会坚持在筛选过的十个城市进行深耕发展,没有在香港及海外开发及收购的计划。至于上市的时间表,潘石屹回应要看市场,“等资本市场好了,我们就会上市,什么地方有市场就在什么地方上市。”